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餐饮租赁的这些坑,你千万别踩!

2019-09-26 11:53:10   责任编辑: 柏舟设计     0

餐饮店才开业,结果城管来查封,说违建,钱白白打了水漂;签合同之前明明说可以做餐饮的,结果装修好了却发现不能办营业执照……餐饮经营,从门店租赁开始就蕴藏着很多风险。下面,深圳专业餐饮品牌营销策划设计机构柏舟设计就和大家说一说房屋租赁常见的风险以及如何规避。



一、餐厅租赁常遇到的一些坑

经营一家餐厅,转让费、装修费、办证费等合理的支出也许在所难免,但是房东要故意挖坑给你跳,那就是得不偿失甚至要命了。

1、口蜜腹剑型:不能开餐饮店,却故意蒙蔽你。房东明知道房子不能做餐饮,却花言巧语地告诉你,可以的。结果你签了合同、装修好了,却发现不能办证!事实上这样的房子要么属于自建房,要么就是违章建筑,或者因为卫生或扰民问题,不具备开餐饮店的条件。

2、坑爹型:想转不让转,修路、拆迁一声不吭。刚租时,房东热情地点头哈腰,还没过几天,就遇上了拆迁修路,想转让的时候,房东就不让转。一开始就给你挖个坑,一旦跳进去,再想爬出来,就难了!更可恨的是还要涨房租。

3、故意躲避型:找借口漫天要价。有的房东明知租房者和转让者要签合同了,故意避而不见。等到转让者走了,就开始找各种借口要钱。“桌子都是我的,需要给钱;我刚装修的,需要你付一部分”有的房东甚至和二房东合伙坑人,二房东和餐饮老板说好以后,原房东却矢口否认,直接解除合同,要不再给钱,要不走人。



4、眼红病型:看到生意好,撵你走或者趁机涨租。餐饮人最怕生意不好,但有时候生意太好了,也是头疼。遇到眼红的房东,加租是避免不了的,动不动就涨几倍的房东,威胁你要收回房子,如果你不同意,时不时给你来个断电断水的也是有的。还有一些房东,租约一到,漫天要价。稍晚点交租,断水断电。


二、餐饮租赁防忽悠指南

餐饮店铺租赁方面的坑是防不胜防的。如果不想在签了合同之后或者开店之后才发现被坑,聪明的餐饮老板应该懂得在签合同之前,就要懂得规避风险。

根据《商品房屋租赁管理方法》第六条,有下列情形之一的房屋不得出租:a、属于违法建筑的;b、不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;c、违反规定改变房屋使用性质的;d、法律法规规定禁止出租的其他情形。注意上述第三点,如果是住宅用途的房屋,是不能用于商业用途的,可能面临无法办理《营业执照》的风险。



根据《最高人民法院关于审理城镇租赁房屋合同纠纷案件具体应用法律问题若干问题的说明》,有以下情况的房屋是不允许出租的:a、未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋;b、未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑(也就是违章搭建)。曾经有位餐饮老板,租的是没有房产证的房屋开餐厅,结果装修好却无法办证无法营业。最后城管来说是违建,没几个月就拆除了,什么装修费、设备都填进去了。而房东却说不关他事,合同就变成了一张废纸。


1、确认场地是否合规。如果是房东直租,那么就必须要有产权证(如果没有房屋产权证明,要求出租人提供建设工程规划许可证、预售许可证、竣工验收证明、消防验收证明等),并根据产权证对房屋的建筑面积、结构等情况进行检查。

如果出租人不是产权人,比如房东在外地,是直系亲属代为出租,在签合同时,必须要求出租人出示房屋所有权人允许该人出租房屋的授权委托书。如果房屋所有权人是一人以上,应由房屋共有人共同出具授权委托书。如果出租人是二房东,那么要搞清楚他是转租还是转让。转让:给二房东转让费,二房东走人,你按二房东和原房东的合同,原样和原房东重新签,这种就是正常的转让流程。转租:不用支付转让费,但二房东在原房租基础上加一定比例。转租要确认二房东是否有转租权,如果二房东未经原房东同意就转租的话,原房东有权解除和二房东的租赁合同,直接收回店铺。即使二房东有转租权,也要确认合同剩余期限,超过原合同期限部分的约定是无效的。



2、房屋证件是否齐全。检查房屋是否有产权证、消防验收合格证明和环保许可证等等。在这方面尤其不要只听房东的单方面说辞,尽量到房产、消防、公安、环保、街道等部门了解一下,或通过主管部门官方网站进行查询确认。

3、店铺周围是否影响经营。当看到“旺铺招租,挥泪转让”等字样的标语时,就要格外当心了。这很有可能是一些黑心房东或商家听到要拆迁或修路的风声,想趁租约未到期之前再赚一把。在租店之前一定要到周围的商铺、街道办了解信息。

4、签订合同时,务必请房东到场。这里的房东也就是房东真正的主人,法律的角度上讲,也就是权利人。合同必须由权利人签字,其他任何人代签均属无效(当然,权利人书面授权他人签署的除外)。


三、小结

现在房屋租金是逐年上升,而餐饮的利润则在下降。很多餐饮老板已经沦为为房东打工了。如果还因为店铺租赁被坑了一下,那么损失的不仅仅是房租而是创业的希翼了。毕竟很多餐饮创业者都不太富裕,如果开店失败,少则几万、几十万,多了甚至上百万,这些都是血汗钱。因此,在自己没有实力购买店铺的时候,还是要多长几个心眼,在谈合约之前避免各种租赁陷阱,才能尽可能地避免后续的麻烦。


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